Verborgen opslagen in de canon

De gemeente rekent drie verborgen opslagen in de canon: een bodemtarief in de basisrente, een indexatie met inflatie en een hoge risico opslag. De voorlichting hierover is intransparant. Het canontarief is hierdoor te hoog.

De gemeentelijke canonformule

In 2013 hebben Jean Frijns, Hoogleraar emeritus Financiering en Beleggingen en Marc Francke, Hoogleraar Vastgoedwaardering in opdracht van de gemeente het raamwerk opgesteld voor het canon percentage. In 2015 is dit overgenomen door de grondwaarde commissie voor eeuwigdurende erfpacht. In het rapport “Schoon Schip” schrijven Prof. Tom Berkhout c.s. hierover:

Bron: Schoon Schip

In 2017 heeft de gemeente op basis van bovenstaand raamwerk de canon formule vastgesteld in haar grondprijsbeleid voor de eeuwigdurende erfpacht (AB2016):

Bron: Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten

1. Rente is te hoog door het bodemtarief

In de oorspronkelijk geldende algemene bepalingen (AB2000) wordt de canon gelijk gesteld met de langlopende staatsrente.

Voor 10 jaars leningen is de staatsrente negatief en voor 30 jaars leningen iets boven nul. De gemeente Amsterdam leent voor bijna dezelfde percentages als de Nederlandse staat.

Bron: Bloomberg

Bij de nieuwe algemene bepalingen hanteert de gemeente een minimum van 1% in plaats van de werkelijke leenkosten. Het minimum wordt verder niet onderbouwd met literatuur of praktijkonderzoek. Het is volkomen willekeurig gekozen en leidt tot hogere kosten voor de erfpachters.

2. Indexatie met inflatie leidt tot dubbeltelling

Als u geld leent van een bank, zeg voor 2,39%, dan betaalt u daarmee al voor de verwachte inflatie. De gemeente doet het anders. Zij verhoogt de canon jaarlijks met de inflatie. Zo ontstaat er een dubbeltelling. In onderstaande grafiek wordt dit duidelijk gemaakt.

Een canon tarief van 2,39% verhoogt met een inflatie van 2% is economisch gelijk aan een effectieve rente van 4,5%. De gemeente faalt in haar voorlichting hierover. Bij de totstandkoming van eeuwigdurende erfpacht is ook een variant onderzocht met een vaste eeuwigdurende canon van 4,5%. Omdat de bedragen die daar uit naar voren kwamen zo hoog waren is deze variant niet doorgezet.

3. Risico-opslag is te hoog

De derde te hoge parameter in de canon berekening is de risico-opslag van 1,5%. De grondwaarde commissie noemt de risico-opslag giswerk. Ook hier is geen wetenschappelijke of marktonderbouwing voor.

Bron: Schoon Schip

Het gemeentelijk risico is bijna 0%. De grond is in 80% van de erfpacht rechten al afbetaald bij oplevering. Bij de canonbetalende rechten is de canon op die hoogte vastgesteld dat aan het eind van 50 jaar de grond ook volledig is afbetaald. Het geïnvesteerd vermogen van de gemeente is nul.

Er is ook nauwelijks debiteurenrisico. De gemeente staat bij wanbetaling vooraan in de rij ten opzichte van andere schuldeisers en kan volgens de voorwaarden hoge boetes opleggen en de grond terugvorderen.

In de bestaande voorwaarden voor erfpacht, de algemene bepalingen 2000 staat in artikel 7: “Het canon percentage bij uitgifte is gelijk aan het percentage waarmee het gemiddeld effectief rendement van vijf aflosbare staatsleningen met de langst resterende looptijd.” De vraag is waarom de gemeente een risico-opslag introduceert.

Alle professionele partijen die door de gemeente zijn geconsulteerd vinden de 1,5% risico opslag te hoog.

Bron: Consultatieronde Schoon Schip

Een risicoslag van 1,5% met een canon percentage van 2,39% brengt mee dat 63% van de canon wordt betaald vanwege het zogenaamde risico aan de zijde van de gemeente.

Afkopen goedkoper dan canon betalen

Afkopen is veelal goedkoper dan canon betalen. Dit hangt ook af van uw persoonlijke situatie. Ook uw eigen inschatting spelen een rol. Lees hierover meer in het artikel Vastklikken duurder dan afkopen?

Erfpachters worden misleid, maar toezicht ontbreekt

Verhoging van de canon van circa 0% op basis van de staatsrente genoemd in de Algemene Bepalingen 2000 naar 2,39% bij eeuwigdurende erfpacht is aanzienlijk. Het is niet redelijk en billijk.

Een canon van 2,39% geïndexeerd met 2% inflatie komt overeen met een vaste rente van 4,5%. De indexatie met inflatie verstopt de werkelijke kosten. In hypotheekrentes is de inflatieverwachting al verwerkt en groeit de jaarlijkse rente-afdracht NIET met de inflatie. De gemeente is niet transparant in haar informatievoorziening naar erfpachters over de ingevoerde minimumrente, de verborgen hoge risico-opslag en de inflatie-opslag. Hiermee misleidt zij erfpachters.

De gemeente staat niet onder toezicht van de AFM of DNB. Autoriteit Consument en Markt (ACM) wil erfpacht bij overheidsinstellingen niet onderzoeken, hoewel zij dit wel doet bij commerciële aanbieders zoals Koopgarant. Erfpachters worden niet beschermd. Tenslotte lopen ook de banken omzet mis doordat het gemeentelijke aanbod relatief voordelig lijkt.

Bronnen

20130902 FRIJNSFRANCKE Bepaling van het canonpercentage (PDF)
20150618 GRONDWAARDECOMMISSIE Schoon Schip (PDF)
20151006 GRONDWAARDECOMMISSIE Consultatieronde (PDF)
20170628 GEMEENTE Grondwaardebepaling erfpachtrechten (PDF)
20191031 FD Amsterdam kan best van erfpacht tijdsdruk (PDF)