Oorspronkelijk door Bowine Michel gepubliceerd op LinkedIn
De vraag aan het Grondbedrijf
Bij de beslissing of je canon wil betalen na de overstap naar eeuwigdurende erfpacht of wil afkopen is het belangrijk hoe de afkoop berekend wordt als je eerst bent overgestapt op canon. Als je later je huis verkoopt zal een koper immers kijken wat hij nog moet betalen om af te kopen. Banken zullen mogelijk bij het verstrekken van een hypotheek aandringen op afkoop omdat het moeilijk rekenen is met een canon die stijgt met inflatie bij het berekenen van de kredietwaardigheid van een klant. Dus de afkoopsom die dan betaald moet worden kan leiden tot waardeverlies bij verkoop van je huis.
Daarom stelde ik begin november 2019 de volgende eenvoudige vraag aan het grondbedrijf:
Hoe wordt de afkoop voor mijn huis berekend als ik nu overstap op canon en in 2030 of in 2040 alsnog wil afkopen?
Deze twee jaartallen zijn bewust zo gekozen omdat mijn huidige erfpachttijdvak afloopt in 2034. Dus ik vraag naar de berekening vóór en na de afloop van mijn huidige tijdvak.
Het eerste antwoord van het Grondbedrijf
In het antwoord op mijn vraag hoe de afkoop berekend wordt na overstap op canon schrijft het Grondbedrijf:
Omdat uw canon is vastgelegd aan de hand van de gunstige voorwaarden, wordt een toekomstige afkoop ook gedaan aan de hand van de gunstige voorwaarden. Met uitzondering van de huidige 35% korting. Als u in 2030 dat besluit, dan betaalt u uw eeuwigdurende canon af vanaf 2034 (dan is uw CHET en dan begint uw overstap). Als u in 2040 dit besluit, betaalt u vanaf 2040 uw canon af, min de betaalde canon tussen 2034-2040.
Tja hier kan ik veel of weinig over zeggen. Het is onzin.
Dus ik diende een klacht in.
Het tweede antwoord van het Grondbedrijf
Na indienen van een klacht zegt het Grondbedrijf dat de klacht gegrond is, het eerste antwoord vonden ze bij nader inzien zelf ook niet juist en onduidelijk. Ze verwoorden het nu als volgt:
De berekeningswijze is in principe simpel: De op het moment van de afkoopbeslissing geïndexeerde eeuwigdurende jaarcanon wordt gedeeld door het op dat moment geldende canonpercentage. De berekeningswijze is in uw geval in 2030 en 2040 niet verschillend. De uitkomst kan dat wel zijn, afhankelijk van de inflatie en het renteniveau.
Op dit moment is de vastgestelde erfpachtgrondwaarde voor uw woning €50.000.[1] Met 35% korting wordt dat €32.500. Bij een canonpercentage van op dit moment 2,39% leidt dat tot een jaarcanon van €776.75 (peiljaar 2017 en ingaand per datum canon herziening einde tijdvak. Gedurende de komende 15 jaar stijgt dit canonbedrag alleen met de inflatie.
Zuiver als rekenvoorbeeld:
Indien u (of een opvolgend eigenaar) op enig moment zou willen afkopen, en door de indexeringen is de canon dan €1000, en het canonpercentage zou op dat moment 3% zijn, dan betaalt u dan dus een afkoopsom van €1000 / 0,03 = €33.333
Dit is juist voor de periode na 2034, niet voor de periode ervoor. De berekening voor 2030 en 2040 is wel verschillend zoals in het vervolg van dit artikel zal blijken.
Dus ik diende opnieuw een klacht in. Bij het indienen van deze tweede klacht wees ik erop dat hun rekenmethode zou leiden tot een flinke stijging in de afkoopsom als ik na overstap op canon in 2020 alsnog zou afkopen ten opzichte van de afkoopsom die ik in 2019 zou betalen, een stijging die niet te verklaren is uit de inflatie op de canon voor 2018 en 2019.
Het derde antwoord van het Grondbedrijf
Inmiddels adverteert het Grondbedrijf met de mededeling dat je na overstap op canon later altijd nog kunt afkopen met gebruik van de gunstige voorwaarden. En we zijn ook 2 maanden na mijn eerste vraag.
Opnieuw bieden ze excuses aan dat hun tweede antwoord onvolledig was.
Uw vraag is beantwoord met als casus dat u eerst de canon vanaf 2034 vastklikt, en dat u op enig moment besluit deze periode alsnog af te kopen. Het gegeven antwoord op die casus is correct.
Wel is het zo dat, indien u dat afkoopbesluit neemt voor 2034, u verplicht bent niet alleen de periode na 2034 af te kopen, maar ook de nog resterende periode tot die datum.
Daarom voor de volledigheid het volgende schema, indien u op het moment van afkoop de bestaande en de toekomstige canon zou willen afkopen.
Wanneer u deze canon nu vastzet, maar in de toekomst zou willen afkopen, geldt het volgende:
· Bij afkoop vóór 2034: de afkoopsom is de optelsom van de afkoop van uw huidige canon voor de periode tot 2034 en de afkoop van uw nieuwe canon voor de periode vanaf 2034
· B
ij afkoop vanaf 2034: de afkoopsom is gelijk aan de contant gemaakte eeuwigdurende canon (berekend tegen het dan actuele canonpercentage)
De uitkomst van deze berekeningen is afhankelijk van het tijdstip van afkoop, het geldende canonpercentage en de indexeringen van de eeuwigdurende canon van na 2034.
Zuiver als rekenvoorbeeld:
Indien u (of een opvolgend eigenaar) op enig moment na 2035 zou willen afkopen, en door de indexeringen is die canon dan € 1.500, en het canonpercentage zou op dat moment 3% zijn, dan betaalt u dan dus een afkoopsom van € 1.500/0,03 = € 50.000.
Wanneer het canonpercentage dan nog steeds 2,39% is, wordt de berekening: € 1.500/0,0239 = € 62.762.
Dus nu komt als een konijn uit de hoge hoed de mededeling dat bij afkoop eeuwigdurend in de toekomst ook het huidige voortdurende traject moet worden afgekocht. Dit staat inmiddels ook op de website van de gemeente, toen ik de klacht indiende werd het niet vermeld en was het niet bekend. Een onverwachte spelregel dus. Ook zinvolle informatie als je nu moet kiezen tussen canon of afkoop (van alleen het eeuwigdurende deel).
Op mijn mededeling dat de afkoopsom flink zou stijgen als ik in 2020 alsnog zou afkopen wordt niet ingegaan.
Hierop heb ik dus een derde klacht ingediend. Deze derde klacht wacht nog op antwoord.
Wat het antwoord zou moeten zijn?
Nu wordt het ingewikkeld. Daarom heb ik e.e.a. ook in een plaatje gezet dat makkelijker te begrijpen is dan de formule.
De afkoopinstructie die op 9 mei 2017 is vastgesteld zegt over de afkoop het volgende: [2]
In artikel 3.1:
Als op een erfpachtrecht algemene bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht van toepassing zijn, wordt de afkoopsom berekend door toepassing van de formule:
waarin voorstelt:
A : de afkoopsom;
C : het op het moment van aanvraag geldende bedrag van de canon;
P : het op het moment van aanvraag geldende canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht.
Dit komt overeen met wat het Grondbedrijf mij schrijft in haar antwoorden.
Maar in artikel 3.5 van de afkoopinstructie staat:
Indien afkoop plaatsvindt van de canon van een naar de AB2016 overgestapt erfpachtrecht, waarvoor tot de in de erfpachtakte opgenomen einddatum van het tijdvak van het oorspronkelijke voortdurende erfpachtrecht, een andere canon van toepassing is dan de eeuwigdurende canon, wordt de afkoopsom berekend door toepassing van de formule:
waarin voorstelt:
A de afkoopsom;
AT de afkoopsom voor de resterende periode tot de einddatum van het oude tijdvak, zoals bedoeld in artikel 4 van dit besluit. Indien de afkoopsom voor het oude tijdvak was afgekocht, is AT gelijk aan nul.
C het voor inflatie gecorrigeerde bedrag van wat de eeuwigdurende canon zou zijn op het moment van afkoop;
P het actuele canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht;
i het indexpercentage voor de betreffende canonsoort, zoals de gemeente vaststelt voor het kalenderjaar waarin de afkoopsom wordt voldaan;
d de disconteringsvoet, zoals de gemeente vaststelt voor het kalenderjaar waarin de afkoopsom wordt voldaan;
t het aantal jaren tussen het moment van vooruitbetaling, en de datum wanneer de eeuwigdurende canon gaat gelden
Hieruit leid ik af dat de afkoopsom ook na de overstap contant gemaakt wordt in de periode tot aan de oorspronkelijke einddatum van het tijdvak. Dat betekent dat er rekening mee wordt gehouden dat je eerder betaalt dan eigenlijk nodig. Een bedrag dat je in 2052 moet betalen is immers minder waard dan een bedrag dat je nu moet betalen, je kunt het geld immers tot 2052 nog beleggen en gebruiken.
Hieronder staat een plaatje voor een erfpachter met een aanbod voor overstap van 23.000 euro en een tijdvak dat afloopt in 2052 ter verduidelijking. CHET staat voor canonherziening einde tijdvak.
Voor deze erfpachter zou de afkoopsom als hij overstapt in 2020 op canon maar later dat jaar een erfenis krijgt en alsnog wil afkopen stijgen van 23.000 euro in 2020 naar 63.000 euro in datzelfde jaar. Terwijl de formule volgens de afkoopinstructie een heel andere, veel lagere, uitkomst geeft.
De voorlopige conclusie (in afwachting van het antwoord op mijn derde klacht):
De conclusie is dat ofwel het erfpachtsysteem zo ingewikkeld gemaakt is dat:
· het Grondbedrijf het zelf niet meer begrijpt en daarom 3x verkeerde informatie geeft.
Ofwel
· dat het Grondbedrijf mij bewust niet wil zeggen wat de afkoop zal zijn als ik eerst ben overgestapt op canon omdat dat in een afkoopinstructie staat die buiten de algemene bepalingen 2016 valt zodat ze die altijd nog kunnen veranderen.
Beide opties zijn ernstig. Ik ga voorlopig maar uit van de eerste.
In ieder geval is het voor het Grondbedrijf in 3 pogingen onmogelijk gebleken mij juist en volledig te informeren hoe de afkoop berekend wordt als ik eerst overstap op canon. Dus als het Grondbedrijf dat als de architect van dit systeem niet kan, hoe kan de erfpachter dit dan berekenen? Hoe kan de erfpachter goed geïnformeerd een beslissing nemen?
De enig mogelijke conclusie is dat het Grondbedrijf en de wethouder zich moeten bezinnen op de ingewikkeldheid van het systeem. Als het systeem zo ingewikkeld is dat ze het zelf niet meer begrijpen is het simpelweg onbruikbaar en gevaarlijk.
[1] In brief klachtencoördinator Grond en Ontwikkeling staat een ander bedrag, ik heb de bedragen aangepast ivm privacy
[2] https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/documenten/doc-aanvullend/?PagClsIdt=13536141#PagCls_13536141 en https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/nieuw-beleid/afkoopinstructie